¿Tienes más de 65 años y quieres vender tu piso? La estrategia legal para no pagar ni un euro de IRPF

¿Vas a vender tu casa después de los 65 años? Podrías ahorrarte mucho dinero y no pagar IRPF por la operación, pero no es automático. No basta con la edad. La clave está en cómo se ha utilizado el inmueble y en si Hacienda lo considera vivienda habitual. Para ello, en la mayoría de los casos, es necesario haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años.La ley permite no tributar por la ganancia obtenida en la venta en estos casos, aunque también contempla algunas excepciones en situaciones concretas. Este beneficio fiscal puede suponer un ahorro importante, pero solo se aplica cuando se cumplen los requisitos, algo que puede marcar una gran diferencia en el dinero que finalmente recibes tras la operación.Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, lo resume así: “Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tributan por esta operación, gozan de exención”. Pero introduce enseguida el matiz central: “Para que resulte de aplicación esta exención, hay que vender la ‘vivienda habitual’”. Y añade que ese concepto “se encuentra regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF”, que considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente “durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.Òscar Gorgues, gerente de la Barcelona" class="entity-link entity-organization" data-entity-id="93837" data-entity-type="organization">Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, incide en la misma idea: “La normativa fiscal española establece un tratamiento favorable para las personas mayores de 65 años que venden una vivienda”. Sin embargo, precisa que ese beneficio solo opera cuando se trata de la vivienda habitual. “Si una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual, no tendrá que pagar IRPF por la plusvalía generada en la venta”, explica. En cambio, si el inmueble no tiene esa consideración, la ganancia sí tributa.La edad no basta: importa el uso real de la viviendaLa edad por sí sola no basta para acceder a ventajas fiscales en la venta de un inmueble. Getty ImagesEl mensaje práctico para el contribuyente es claro. Haber cumplido 65 años no garantiza por sí solo la exención. Hacienda exige que la vivienda transmitida sea la habitual, y la Agencia Tributaria recuerda además que, a estos efectos, se entiende que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando esta lo sea en ese momento o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.Ese matiz ayuda a entender algunos casos frecuentes entre personas mayores. Gorgues pone un ejemplo habitual: “Hay casos, por ejemplo, de personas mayores que han tenido que ir a una residencia. Gente de 75 años que ha pasado el último año o dos años en una residencia y necesita vender para pagarla”. En esos supuestos, sostiene, “se pueden beneficiar igualmente”. La afirmación encaja con el criterio que recoge la AEAT: la vivienda puede seguir considerándose habitual si lo fue en cualquier momento de los dos años previos a la transmisión.Para Jurado, la clave está en no confundir un incentivo fiscal amplio con una exención sin condiciones. La norma protege la venta de la vivienda en la que realmente se ha residido, no cualquier inmueble del patrimonio del contribuyente. Por eso, vender una segunda residencia, un piso alquilado o una vivienda que dejó de ser habitual fuera de ese marco temporal puede obligar a tributar por la ganancia patrimonial.Qué pasa si no es la vivienda habitualAhí desaparece la exención específica por venta de vivienda habitual. Gorgues lo resume sin rodeos: “En el caso de que la venta afecte a una vivienda que no es la habitual, la ganancia patrimonial sí que tributa en el IRPF”.La normativa prevé, eso sí, otra vía de alivio fiscal para mayores de 65 años cuando venden otros bienes distintos de la vivienda habitual. El reglamento permite dejar exenta la ganancia si el importe se reinvierte en constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite máximo de 240.000 euros y dentro del plazo de seis meses desde la transmisión. “También se busca que las personas que tienen que vender la vivienda por necesidad tengan cierta excepción, sobre todo si luego lo destinan como complemento de la pensión”, señala Gorgues. Ese régimen alternativo está regulado en el artículo 42 del Reglamento del IRPF.Un beneficio fiscal relevante, pero reglado“Sí, es así. Tienes una bonificación fiscal que puedes aprovechar”, afirma Gorgues. “Es la norma. Es política fiscal.” Detrás de esa idea hay una lógica clara: evitar que contribuyentes de edad avanzada soporten tributación por una plusvalía ligada a la venta de la casa en la que han vivido, especialmente cuando la operación responde a una necesidad patrimonial o asistencial.Pero ese tratamiento favorable no elimina la necesidad de comprobar bien los requisitos. La residencia efectiva, el plazo de tres años como regla general y la referencia de los dos años anteriores a la venta son elementos que pueden determinar si la operación queda exenta o no.La clave está en el uso de la viviendaLa conclusión fiscal es menos simple de lo que sugiere el titular rápido. Un mayor de 65 años puede vender su vivienda sin pagar IRPF por la ganancia, sí, pero solo si Hacienda la reconoce como vivienda habitual. Y eso exige, en general, haber vivido en ella al menos tres años, salvo circunstancias justificadas previstas en la norma. En un terreno tan sensible como este, la diferencia entre tributar o no puede depender de un requisito temporal que conviene revisar antes de firmar la venta.