Si donas un piso a tu hijo, este error activa de forma “casi automática” una inspección de Hacienda

Imagina que decides donar un piso a tu hijo. En la notaría, todo queda cerrado: fijáis un valor para la vivienda, firmáis la escritura y pensáis que lo más complicado ya ha pasado. Pero, meses después, llega una notificación: Hacienda revisa la operación y considera que el valor declarado es demasiado bajo. Resultado: toca pagar más impuestos y, en algunos casos, con sanciones e intereses.Esta situación, que puede parecer excepcional, es en realidad bastante habitual. Sobre todo desde 2022, cuando el valor de referencia del Catastro se ha convertido en la pieza clave que determina si una donación inmobiliaria puede ser objeto de comprobación.La razón es que donar una vivienda no afecta a un único impuesto, sino a varios, y todos pueden implicar una revisión del valor declarado. El donante debe tributar en el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial; quien recibe el inmueble paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, además, la plusvalía municipal. Cada uno depende de una administración distinta, lo que abre la puerta a comprobaciones desde diferentes frentes.El valor de referencia: el punto de partidaDesde 2022, el elemento clave en cualquier donación de vivienda es el valor de referencia del Catastro. Este indicador actúa como base mínima de tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En la práctica, el inmueble debe declararse, como mínimo, por ese valor. Cuando no se respeta este umbral, es cuando suelen llegar los problemas.“Si el contribuyente declara por debajo del valor de referencia, la comprobación por parte de la Administración es casi automática”, explica Àlex Ebrat, abogado de Ebrat Advocats. “La Administración puede revisar la donación y exigir el pago de la diferencia si considera que el valor no se ajusta al real”, añade Ariadna Benages, abogada de Benages Advocats.Los errores que activan el control de HaciendaMás allá del valor de referencia, hay situaciones en las que es más probable que la Administración revise la donación. Una de las más habituales es tomar como referencia el precio al que se compró la vivienda años atrás. “En muchos casos, el contribuyente utiliza el valor de adquisición, pero este no refleja el valor actual del inmueble en el momento de la donación”, señala Ariadna Benages, abogada de Benages Advocats.También es frecuente que no se tenga en cuenta la evolución del mercado o que se fije un valor sin asesoramiento previo. En estos casos, el riesgo de que Hacienda practique una comprobación aumenta. En la práctica, declarar por debajo del valor de referencia o utilizar valores desactualizados son dos de los errores más comunes que acaban derivando en liquidaciones complementarias.Cómo recurrir si Hacienda corrige el valorSi la Administración considera que la vivienda donada tiene un valor superior y gira una liquidación complementaria, el contribuyente no está obligado a aceptarla sin más. “La opción más habitual es recurrir la liquidación y aportar pruebas que acrediten el valor real del inmueble”, resume Àlex Ebrat, abogado de Ebrat Advocats.Entre estas pruebas, la más relevante suele ser una tasación pericial individualizada. En este informe, un experto independiente analiza el estado de la vivienda, su ubicación, superficie o conservación para justificar un valor distinto al que ha fijado la Administración. “El objetivo es demostrar que el valor declarado se ajusta mejor a la realidad del inmueble que el valor de referencia”, puntualiza Ebrat.El contribuyente puede optar por dos vías: interponer un recurso de reposición ante el mismo órgano que dictó la liquidación o presentar una reclamación económico-administrativa ante el tribunal correspondiente. En ambos casos, el plazo habitual es de un mes desde la notificación.Cuidado: el valor también afecta al futuroEl valor que se fija en la donación no solo tiene efectos en el momento de pagar impuestos. También condiciona lo que ocurrirá más adelante si el inmueble se vende. “Ese valor será el que se tenga en cuenta como valor de adquisición en una futura venta”, explica Ariadna Benages, abogada de Benages Advocats. “Si se declara un valor bajo en la donación, la ganancia patrimonial será mayor cuando se venda y, por tanto, también lo será la tributación en el IRPF”, recuerda la experta.Es decir, intentar pagar menos impuestos en el momento de la donación puede acabar teniendo un coste mayor a largo plazo. Por eso, los expertos recomiendan analizar la operación en conjunto antes de formalizarla. “Lo ideal es valorar previamente las repercusiones fiscales y calcular qué se pagará en cada impuesto para evitar sorpresas posteriores”, concluye Benages.¿Y si la vivienda no tiene valor de referencia?No todos los inmuebles disponen de valor de referencia del Catastro. En estos casos, la regla cambia y entra en juego un concepto más abierto: el valor de mercado. “Cuando no existe valor de referencia, el inmueble debe declararse por el valor de mercado o por el valor declarado por el contribuyente, el que sea mayor”, resuelve Àlex Ebrat, abogado de Ebrat Advocats.A diferencia de lo que ocurre con el valor de referencia, aquí no hay un mínimo tan claro, lo que introduce un mayor margen de interpretación. “El valor de mercado puede variar en función de múltiples factores y no siempre es fácil de determinar”, apunta Ebrat.Esto no significa, sin embargo, que haya menos control. “Si Hacienda considera que el valor declarado no se ajusta al real, puede comprobarlo y regularizar la situación”, añade Ariadna Benages, abogada de Benages Advocats. En la práctica, esta falta de referencia objetiva puede generar más incertidumbre y hace aún más recomendable contar con una valoración adecuada antes de formalizar la donación.Claves para evitar problemas con HaciendaEn resumen, antes de donar una vivienda, los expertos recomiendan:Revisar el valor de referencia del CatastroEvitar utilizar precios de compra antiguos sin actualizarTener en cuenta el impacto fiscal futuro, especialmente en el IRPFContar con asesoramiento previo para calcular correctamente la carga tributaria