El cambio de criterio que dificulta más la concesión de una hipoteca: "No siempre es la falta de solvencia"

Hace no tanto tiempo que los bancos competían sin descanso por captar clientes para sus hipotecas ofreciendo unas condiciones más atractivas (tipos más bajos, menos comisiones...) para la contratación que la competencia. La última vez que sucedió de forma significativa corría el verano del año 2024 y el Banco Central Europeo (BCE) comenzaba a bajar los tipos de interés para alejarlo del 4,50% que estableció para combatir la crisis inflacionista desatada por la guerra en Ucrania . Casi dos años después, los bancos han cambiado radicalmente de criterio y están aplicando fórmulas más conservadoras. Según la información recabada por Tecnotramit , empresa especializada en soluciones y servicios para entidades financieras y compañías inmobiliarias, entre el 20% y el 30% de los solicitantes de una hipoteca en determinados bancos no supera las fases iniciales de evaluación. "En el contexto actual de subida del precio medio de compra, el endurecimiento de los criterios de concesión está elevando el número de expedientes que quedan fuera antes incluso de llegar a estudio de riesgos definitivo", asegura la compañía. "Las entidades están analizando con mayor detalle los contratos temporales, periodos recientes de desempleo, niveles de endeudamiento superiores al 30-35% de los ingresos mensuales y cualquier discrepancia documental entre escrituras, registro o tasación", precisa. "Estamos viendo cómo operaciones que hace años hubieran sido viables ahora se quedan en fases preliminares" , detallan fuentes de Tecnotramit, quienes explican que esto obedece a una mayor exigencia por parte de las entidades de crédito: "No siempre se trata de falta de solvencia estructural, sino de que los estándares son más exigentes y el margen de error es mínimo . Por eso, pese a la inflación y la subida generalizada del precio de la vivienda debido a la falta de oferta, no estamos en ningún caso en una situación de burbuja’ inmobiliaria". Actualmente, según la citada compañía, el porcentaje medio de financiación se sitúa en torno al 70% del valor de tasación , "lo que obliga al comprador a disponer no solo del 30% restante, sino también de entre un 10% y un 12% adicional para cubrir impuestos y gastos asociados" . Así, para una vivienda media de 300.000 euros, esto supone contar con unos 120.000 euros de ahorro previo, "una barrera difícil de superar para buena parte de los hogares y una de las principales razones por la que la demanda en el mercado del alquiler sigue al alza". En busca de las rentas altas Como consecuencia de lo anterior, también se está redefiniendo el perfil del comprador que accede al crédito de forma prioritaria. Los bancos buscan en este 2026 cada vez más clientes con ingresos elevados, alta solvencia y estabilidad laboral, especialmente en operaciones de importe medio-alto. "La competencia entre entidades se concentra especialmente en las llamadas rentas altas, aquellas personas o familias con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales y capacidad para asumir hipotecas de más de 300.000 euros", afirma Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria , compañía experta en intermediación hipotecaria en España "En 2026 veremos bancos muy activos, pero el foco estará claramente en el cliente de máxima calidad financiera. Quien cumpla ese perfil encontrará buenas oportunidades; quien no, deberá apoyarse más que nunca en un asesoramiento experto", concluye. Suscríbete a la Newsletter de Mi Bolsillo para recibir los mejores consejos y trucos que te permitirán sacarle el máximo partido a tu presupuesto.