Cómo hipotecarse al 100% con ayuda pública

Las medidas paliativas para facilitar a jóvenes y familias acceder a una hipoteca no acaban de tener el efecto esperado. Dos años después de la puesta en marcha del aval gubernamental que permite financiar el 20% del precio del piso que los bancos no conceden, las operaciones se siguen firmando en cuentagotas: de los 2.500 millones que el Ministerio de Vivienda puso a disposición para este fin en la primavera del 2024, solo se había utilizado una décima parte a cierre del año pasado.“El efecto de la medida está siendo limitado”, sostiene el experto en vivienda Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili (URV). Además, si se presta atención a cómo funcionó una medida similar que se implementó en Londres hace más de una década, las expectativas tampoco son halagüeñas. “Infló artificialmente los precios y aumentó los impagos”, advierte. Y añade: “La barrera financiera del 20% está prevista para evitar el acceso a la vivienda en propiedad sin un ahorro previo”. Sin ella, el riesgo de la operación se dispara.El ICO ha avalado 256 millones desde el 2024 para ayudar a jóvenes y familias con menores a cargo a comprar casa256Con todo, fuentes del sector inmobiliario admiten que en cierto modo los avales ICO y otras medidas autonómicas han ayudado a jóvenes y familias con ahorro escaso a acceder a una vivienda, pero hasta cierto punto. En el caso de la proptech Housfy, menos del 5% de las compraventas en las que intercedió la compañía el año pasado se cerraron gracias al aval gubernamental. “La razón principal es que, a efectos prácticos, muchas de las entidades que firmaron el convenio con el ICO, a la hora de la verdad, no están ofreciendo a sus clientes la posibilidad de utilizar el aval”, expone Joan Balasch, director de hipotecas de la compañía.La explicación es que el Estado avala hasta el 20% de la operación, pero el dinero lo aporta en realidad el banco, que debe, además, reflejarlo en su balance. “Y esto es poco atractivo para las entidades”, agrega. A pesar de ello, detalla Balasch, algunos bancos (por ejemplo, imagin, del grupo CaixaBank, y ABANCA) ofrecen la posibilidad de solicitar el aval gubernamental a sus clientes. Otras entidades adheridas al convenio o bien rechazan aplicarlo o bien ofrecen financiar menos del 100% del precio de compraventa o tasación.Los avales y préstamos autonómicos buscan superar la barrera del 20% de entradaOtra traba con la que se encuentra en la actualidad el comprador es que, si bien la vigencia de la línea de los avales ICO se amplió hasta diciembre del 2027, el Gobierno “está ultimando los detalles de los convenios que incluyen mejoras en la línea destinada a los avales”, dilucidan fuentes de este instituto. El trámite está provocando que algunas entidades hayan pausado la aprobación de estas hipotecas hasta la suscripción de los convenios, a pesar de que “puedan seguir operando porque el aval se valida una vez se firma la hipoteca”.El 20% del precio de la vivienda se necesita en general para poder acceder a una hipotecaAparte de esta ayuda, existen en algunas comunidades otras medidas que, bajo criterios de renta y otras limitaciones, facilitan a jóvenes y familias la compra de una vivienda. Una de las más destacadas es la que otorga el Institut Català de Finances (ICF), que entró en vigor a finales de junio y que lleva hasta el momento 846 préstamos firmados. En este caso, la Generalitat ofrece financiar a coste cero hasta el 20% del precio de compra con la condición de que el piso pase a formar parte del parque público de vivienda. Entre los principales obstáculos, explica Balash, está que “la solicitud debe hacerse a partir de una vivienda y un precio concretos, y si luego hay cambios, se debe volver a empezar”. A esto se suma que muchas veces, cuando llega la aprobación por parte del ICF al cabo de una o dos semanas, el piso ya ha desaparecido del mercado.Raquel Quelart (Barcelona, 1982) es licenciada en Periodismo por la UAB. Desde el 2009 forma parte de La Vanguardia donde escribe en la sección de Economía y presenta el podcast 'Bolsillo'. Autora del libro de finanzas 'Cuida tu bolsillo'