¿Qué puede hacer por ley una comunidad para reclamar el dinero a un vecino moroso?

Un vecino deja de pagar las cuotas de la comunidad. Al principio son unos meses. Luego se acumulan recibos pendientes. La comunidad empieza a asumir gastos que no le corresponden y la tensión crece en las reuniones. Llega un punto en que surge la duda clave: ¿qué puede hacer legalmente la comunidad para reclamar ese dinero?La respuesta está en la ley de propiedad horizontal, que prevé mecanismos específicos para actuar ante los impagos. Desde medidas disuasorias hasta un procedimiento judicial ágil para reclamar la deuda, la norma ofrece herramientas claras para afrontar estas situaciones. Pero no todo es automático ni igual en todo el territorio. ¿Qué pasos deben seguir los vecinos antes de acudir a los tribunales? ¿Qué consecuencias puede tener para el propietario moroso? ¿Y hasta dónde puede llegar la reclamación?Qué dice la ley ante un vecino morosoLa ley prevé mecanismos específicos para actuar frente a los impagos en una comunidad de propietarios. “El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a las comunidades la facultad de adoptar medidas para evitar los impagos y, además, permite reclamar judicialmente las deudas mediante un procedimiento más ágil”, explica para La Vanguardia Mireia Sala, abogada de AGM Abogados.Este procedimiento, conocido como monitorio especial, permite a la comunidad reclamar las cantidades pendientes de forma más rápida que a través de otras vías judiciales. Se trata de una herramienta clave cuando un propietario acumula deudas por gastos comunes, ya que simplifica el proceso de reclamación siempre que se cumplan determinados requisitos.Ahora bien, este marco legal no se aplica exactamente igual en todo el territorio. Como advierte Marta Legarreta, presidenta de la Sección de Derecho Civil del Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), en Catalunya rige una normativa propia. “El artículo 21 de la LPH no es de aplicación en Catalunya, donde la reclamación de deudas se regula en el Código Civil de Catalunya”, señala. Aun así, el sistema es muy similar y también permite reclamar las cuotas impagadas mediante procedimientos ágiles.Antes de demandar: los pasos obligatorios que debe seguir la comunidadAntes de acudir a los tribunales, la comunidad debe cumplir una serie de pasos formales imprescindibles. El primero es aprobar la deuda en junta de propietarios. “Es necesario que la junta acuerde la liquidación del importe adeudado y autorice al presidente o al administrador a reclamarlo”, explica Mireia Sala, abogada de AGM Abogados.A partir de ahí, debe notificarse el acuerdo al propietario moroso. Esta comunicación debe realizarse en el domicilio designado o, en su defecto, en el propio inmueble. Si no es posible, puede publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días.Una vez hecho esto, el secretario debe emitir un certificado de deuda con el visto bueno del presidente, en el que conste el importe pendiente y su desglose. “Este certificado es imprescindible para iniciar el procedimiento monitorio”, señala Marta Romaguera, miembro de la junta del Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Girona (ICAG), quien añade que en él deben detallarse tanto las cantidades adeudadas como los conceptos.En Catalunya, además, se exige un requerimiento previo de pago que garantice que el deudor tiene conocimiento de la deuda. “Es un paso esencial antes de iniciar cualquier reclamación judicial”, apunta Marta Legarreta, del ICAB. A todo ello se suma una novedad reciente aplicable a todo el territorio español: la obligación de intentar una solución extrajudicial antes de demandar. Tal como recoge la normativa vigente, la comunidad deberá acreditar que ha intentado algún mecanismo de resolución de conflictos, como la mediación o la negociación.¿Qué le puede pasar al vecino moroso si no paga?Las consecuencias de no pagar las cuotas comunitarias van más allá de la reclamación judicial. En primer lugar, el propietario puede ver limitados sus derechos dentro de la propia comunidad. “El propietario moroso puede participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho a voto mientras no esté al corriente de pago”, explica Marta Romaguera, del ICAG.Además, la deuda puede afectar incluso a la transmisión de la vivienda. Para vender un inmueble es necesario acreditar que se está al día en el pago de las cuotas. En caso contrario, el comprador puede asumir parte de la deuda pendiente. En Catalunya, esta responsabilidad se extiende al año en curso y a los cuatro anteriores.Si la deuda persiste, la vía judicial puede escalar rápidamente. Una vez iniciado el procedimiento monitorio, el juzgado requerirá al deudor para que pague o se oponga. Si no responde, la comunidad puede solicitar directamente la ejecución de la deuda.En este punto, pueden embargarse bienes del deudor. “Se pueden embargar todos aquellos bienes que la ley no haya calificado como inembargables, incluido el inmueble”, señala Mireia Sala, de AGM Abogados. Eso sí, la ley establece un orden de prioridad, por lo que antes de llegar a la vivienda se intentará cobrar la deuda con cuentas bancarias, ingresos u otros bienes más líquidos.Qué puede hacer la comunidad para evitar los impagosMás allá de la reclamación judicial, la ley también permite a las comunidades adoptar medidas para prevenir la morosidad. “La comunidad puede establecer medidas disuasorias para evitar los impagos, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas”, explica Mireia Sala, abogada de AGM Abogados.Estas medidas pueden incluir, por ejemplo, la aplicación de intereses de demora superiores al interés legal o la limitación del uso de determinados servicios comunes. “Se puede privar temporalmente del uso de instalaciones como la piscina o el gimnasio a quienes no estén al corriente de pago”, añade Marta Romaguera, del ICAG, siempre que no se afecte a la habitabilidad del inmueble.Además, la normativa permite reclamar no solo la deuda principal, sino también los costes derivados de su reclamación, lo que refuerza la posición de la comunidad frente al propietario moroso. Los expertos insisten también en la importancia de no dejar que la deuda se acumule. Como advierte Marta Legarreta, del ICAB, iniciar los trámites cuanto antes ayuda a evitar que el importe crezca y a facilitar su recuperación, especialmente en un contexto en el que los procedimientos exigen cada vez más requisitos previos antes de acudir a la vía judicial.