¿Primer 'frenazo' en el mercado de la vivienda? 2026 anticipa una caída de las ventas, con menos extranjeros y clases altas pendientes de comprar un piso

Actualizado Mi�rcoles, 1 abril 2026 - 02:46El mercado de la vivienda en Espa�a est� empezando a dar los primeros s�ntomas de un cambio de ciclo tras varios a�os de fiebre compradora y con precios disparados. Es la principal conclusi�n del �ltimo informe publicado por CaixaBank Research sobre el mercado inmobiliario en el que visualizan el a�o 2026 como el primero de "estabilizaci�n", con ca�da en la compra/venta de pisos, aunque no en los precios, que seguir�n subiendo. Su argumento se refuerza por una conjunci�n de factores, como precios demasiado elevados que han expulsado del mercado a muchos ciudadanos, escasez de obra nueva y la necesidad de recurrir a financiaci�n bancaria con el m2 disparado. Este frenazo empieza ya a aflorar en los datos. En enero fue la primera vez que cayeron de manera conjunta tanto la compra de vivienda nueva como usada por primera vez en algo m�s de a�o y medio -desde junio de 2024-. Es m�s, la mediana de los �ltimos seis meses refleja crecimientos mucho m�s modestos: la compra/venta de pisos de segunda mano creci� un 1,2% de agosto de 2025 a enero, frente al 14% del semestre anterior; mientras que las nueva promociones crecieron un 3% en su tasa interanual frente a ritmos medios del 24% vistos en la primera mitad del a�o pasado. Es decir, el furor por comprarse un piso est� llegando a su fin. En esta l�nea, CaixaBank Research espera que el mercado se enfr�e de cara a 2026 y 2027. Seg�n sus c�lculos, el n�mero de compra/ventas de vivienda podr�a caer un 6% en dos a�os, sobre las 714.000 operaciones que se cerraron en 2025. En su opini�n, los hogares seguir�n teniendo suficiente ahorro como para plantearse comprar un inmueble, pero algunos factores pueden frenar la tendencia ante precios que no paran de subir y que favorecer�a "un desplazamiento hacia las coronas metropolitanas". Existen, adem�s, importantes cuellos de botella en el sector constructor y promotor ante la falta de suelo que provoca que los visados de obra lleguen a cuentagotas y muy tarde.Tanto ha sido el FOMO (miedo a perd�rselo, por sus sigl�s en ingl�s) en el sector inmobiliario que no queda casi nadie capaz de subirse a la ola de precios: los extranjeros no residentes compran cada vez menos y los ciudadanos m�s adinerados que adquir�an inmuebles a pulm�n son minor�a o ya han comprado o las dos cosas. "La demanda de los extranjeros no residentes se ha reducido de forma apreciable" y el volumen de sus transacciones ha pasado de representar el 7,9% en 2024 hasta el 6,8% del a�o pasado.Y tambi�n han ca�do las operaciones por parte de extranjeros residentes en nuestro pa�s, aunque son quienes siguen tirando del carro junto a los nacionales. Seg�n datos del Ministerio de Vivienda hasta septiembre de 2025, estos compradores realizaron 28.725 transacciones de vivienda escrituradas, con una ca�da del 6,6% sobre el a�o anterior. Sin embargo, y aunque el retroceso est� ah�, su presencia como compradores es innegable y se ha casi triplicado en diez a�os, pasando del 6,7% del total hasta casi el 17%.�Qu� nacionalidades compran m�s? Los brit�nicos seguidos de alemanes, holandeses y rumanos. Marruecos es el primer pa�s no europeo que aparece en la quinta posici�n. Las grandes fortunas latinoamericanas no figuran entre los principales pa�ses, a pesar de que su presencia es relevante en la capital, Madrid. M�S HIPOTECAS Y M�S CARAS"Por otro lado, se aprecia un cambio en el patr�n de financiaci�n: la proporci�n de compraventas sin hipoteca ha descendido desde el 35% en 2024 hasta en torno al 30% en 2025, lo que apunta a un ajuste en la demanda de compradores con mayor capacidad financiera propia, uno de los pilares del dinamismo del mercado en los a�os anteriores", se�ala CaixaBank Research. Ya no hay m�s ricos o con herencias que invertir en ladrillo y los compradores que quedan en el sistema son familias de ingresos medios o bajos, que necesitan financiaci�n, y a quien el precio del m2 de la vivienda les est� expulsando. Esta delicada situaci�n en Espa�a empeorar� todav�a m�s ante el impacto de la guerra. "Los precios seguir�n al alza, condicionados esta vez por el aumento de los costes de construcci�n y ante el deterioro de las condiciones financieras y de la confianza", con una energ�a m�s cara que elevar� el coste de materiales como "el cemento, la cer�mica o el acero", muy intensivos en energ�a. Se prev� que el m2 aumente, de media, un 10% este a�o y otro 5,5% en 2027, tras dos a�os de fuerte crecimiento. Seg�n datos de la sociedad de tasaci�n Tinsa, el precio medio de la vivienda en Espa�a cerr� 2025 en los 2.094 euros/m2, con un aumnento del 13%. Esto quiere decir que comprarse una vivienda tipo, de 90 m2, tiene un coste de unos 188.440 euros. Ahora bien, las diferencias son abismales frente a las grandes capitales de provincia donde la demanda est� disparada. Comprar en Madrid cuesta, de media, casi 4.900 euros por m2 y en Barcelona se llega a los 4.269 euros/m2; con San Sebasti�n cerca de los 4.800 euros/m2.Los precios no dan tregua para las familias espa�olas, y a ello la guerra a�adir� m�s presi�n con un coste de financiaci�n m�s elevado. El Euribor, el principal indicador que se emplea para calcular el tipo de los pr�stamos hipotecarios, cotizaba ayer por encima del 2,8%, en niveles de septiembre de 2024, y la media mensual cerrar� marzo sobre el 2,53%. Los hipotecados que revisen sus pr�stamos sobre este mes ya asumir�n un aumento de su cuota mensual sobre niveles del 2,39% del a�o pasado. Los bancos reconocen ya un encarecimiento de los pr�stamos hipotecarios desde finales de 2025, y el conflicto en Oriente Pr�ximo viene a reforzar esta tendencia. Adem�s, en momentos de incertidumbre el dinero busca refugio y es habitual retrasar decisiones importantes de inversi�n, como la adquisici�n de una vivienda o la compra de un coche.