La superficie media de los pisos nuevos no baja de los 100 metros en una España donde el 28% de los hogares ya son unipersonales

Las familias españolas son cada vez más pequeñas. Según datos del INE, un 28% —5,6 millones— están ya compuestas por una sola persona. Casi igualan a los 5,7 millones de hogares de dos individuos que hay en España y ambas tipologías juntas superan con creces los 8,4 millones de familias de tres o más personas. Se espera que los hogares unipersonales aumenten casi un 40% hasta llegar a los 7,7 millones en 2039 y representar más de un tercio del total. Mientras los núcleos de convivencia menguan, el tamaño de las viviendas disminuye de forma más pausada. Los visados de obra nueva reflejan una superficie media de los pisos trazados en 2025 de 104 metros cuadrados, quince metros por debajo del pico de 119 metros registrado en 2017 pero por encima de la media de principios de siglo, antes del estallido de la burbuja. Desde el sector inmobiliario reconocen que la adaptación a las necesidades de la población es lenta."Cada nuevo hogar unipersonal es una unidad de demanda de vivienda y el resultado es que la demanda crece más rápido que la población", explica sobre al impacto del empequeñecimiento de las familias en el mercado de la vivienda Ernesto Campos, profesor en la Universidad Internacional de Valencia (VIU) del grado en Administración y Dirección de Empresas y el Máster en Dirección y Gestión Financiera. El economista señala que la mayor presencia de hogares unipersonales lleva consigo también un cambio en el tipo de demanda, al buscar viviendas más pequeñas que se ajusten a sus necesidades y a su presupuesto. Calcula que una persona —con un solo sueldo— retrasa la compra de una vivienda entre 5 y 10 años con respecto a una pareja con ingresos similares por la menor capacidad de ahorro y el sobrecoste de no compartir gastos."El sector tiene en cuenta las necesidades cambiantes de los hogares y trata de proveer del tipo de vivienda que requieren las familias según el momento, pero la rigidez de la normativa urbanística impide adaptarse a dichas necesidades con la rapidez necesaria", valoran a 20minutos desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña). Apuntan también a que la "lentitud" en la concesión de licencias demora los procesos de construcción y la capacidad de respuesta del sector. "Se tarda mínimo un año en conseguir los permisos para iniciar las obras, al que deben sumarse los dos o tres años de construcción. Teniendo esto en cuenta, es muy difícil adaptarse rápidamente a las nuevas necesidades", justifican. Desde el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) no creen que el problema esté en la regulación. "La normativa establece unos mínimos que son necesarios para garantizar condiciones dignas de habitabilidad. No se trata de una limitación, sino de una protección", puntualiza el presidente del CGATE, Alfredo Sanz, que considera un "riesgo" entender estos estándares como un "obstáculo" cuando buscan garantizar la calidad. "Sí se percibe cierta adaptación en el tamaño de las viviendas, pero no siempre responde a una planificación consciente orientada al bienestar y al confort de sus ocupantes, sino más bien a la presión del mercado", opina, señalando a que la respuesta no está siendo únicamente hacer viviendas más pequeñas, sino también más compartimentadas.Demanda "diversa" y compra de reposición"Cada vez que se hace una promoción de viviendas se hace un estudio exhaustivo de demanda. Es verdad que ahora hay muchas familias monoparentales o parejas sin hijos, pero depende de la zona. También hay barrios donde lo que hay son familias con hijos que buscan tres o más dormitorios", matiza el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios (Fadei) y de la patronal madrileña Amadei, Miguel Ángel Gómez Huecas, que puntualiza que hacia las afueras de las ciudades sigue habiendo demanda de casas de mayor tamaño. "En Madrid, en Mirasierra o Sanchinarro es más complicado encontrar viviendas de un dormitorio, porque lo que están yendo son familias con uno o dos hijos, entonces se trabajan viviendas de dos dormitorios en adelante. ¿Quién compra en el centro, en Sol o en Chueca? Ahí sí hay más parejas sin hijos o personas solas que vienen de fuera", ejemplifica.Gómez Huecas explica de este modo la necesidad de seguir construyendo casas de distintas tipologías, tanto pequeñas como grandes, de ahí que no haya habido una reducción brusca en la superficie media de los pisos de obra nueva. "Con la actual escasez de oferta, se necesitan viviendas de toda tipología en función de las necesidades de cada familia, por lo que la demanda es diversa, tanto de viviendas de menor como de mayor tamaño", coinciden desde APCEspaña, apuntando también a que, en el contexto actual de incesantes subidas de precios y crecientes dificultades para acceder a una vivienda, lo que predomina no es la compra de primer acceso sino de reposición, es decir, de familias que adquieren una casa para sustituir la que ya tienen, con el objetivo de ganar espacio, confort o mudarse a una ubicación mejor. Las viviendas nuevas representan una pequeña proporción del total de casas que se compran cada año. Según el INE, en 2025 se registraron 155.910 operaciones con inmuebles de este tipo, frente a 558.327 sobre viviendas usadas. Los datos del Colegio de Registradores reflejan un tamaño medio ligeramente más grande en los pisos a estrenar (107,4 m²) que en los de segunda mano (99,2 m²) y una tendencia bastante estable en cuanto a la distribución de las compraventas según la superficie. En el cuarto trimestre del año pasado, el 50,1% de las viviendas adquiridas superaron los 80 m², mientras que un 29,1% y un 17,3% se situaron respectivamente entre los 60-80 y los 40-60 m². Apenas un 3,5% fueron de menos de 40 m².Pisos compartimentados"Lo relevante no es solo la superficie total, sino cómo se organiza. Estamos viendo que, incluso en viviendas de tamaño considerable, se tiende a una mayor compartimentación o a usos más intensivos, especialmente en viviendas de alquiler que se dividen en microestudios de 20 m² o pisos distribuidos en varias habitaciones sin zonas comunes", advierte el presidente del CGATE, que repara en que esta optimización al máximo de los espacios se hace en muchas ocasiones priorizando la rentabilidad sobre la calidad. "Reducir excesivamente las dimensiones puede comprometer aspectos fundamentales como la iluminación natural, la ventilación o la privacidad", subraya, remarcando que "más que flexibilizar sin criterio", se necesita un "enfoque equilibrado" que dé respuesta a las nuevas realidades sociales sin renunciar a condiciones "adecuadas" para vivir."La promoción privada sigue orientada a viviendas de 70-100 m² porque el margen de beneficio es mayor en formatos medianos y grandes", añade Campos sobre la búsqueda de rentabilidad en las nuevas construcciones. "En algunas ciudades empiezan a aparecer promociones de microapartamentos y formatos tipo coliving, pero son respuestas de mercado, no políticas estructurales", señala, advirtiendo de que "el mercado se adapta al margen, no a la necesidad" y lamentando que "la política de vivienda siga planificando para una familia tipo que ya no es mayoría". Para superar esta desconexión aboga no solo por fomentar una tipología de viviendas más pequeñas, sino también por una deducción en el IRPF para hogares unipersonales que compense la menor capacidad contributiva real e hipotecas que ponderen el historial de ahorro sobre el volumen de ingresos aportados para la entrada.