La fórmula legal en auge que permite adquirir vivienda sin comprarla ni heredarla

La crisis habitacional convive con una realidad opuesta: la existencia de 3,8 millones de viviendas vacías, según datos oficiales. Herencias irresueltas, el uso ocasional de inmuebles o su abandono están detrás de esta cifra. En este contexto, crecen las denuncias por ocupación —en el 2024 hubo un 12% más que un lustro atrás— y aumentan los procedimientos para adquirir una propiedad por usucapión o prescripción adquisitiva, es decir, sin necesidad de comprarla ni heredarla, solo por haberla poseído durante un largo periodo de tiempo.Los casos proliferan tanto en ciudades como en poblaciones pequeñas, “aunque abundan más en estas últimas”, comenta el abogado Jorge Martorell, socio de Marín y Mateo Abogados. El Consejo General del Poder Judicial no contabiliza estos procesos, aunque son relativamente frecuentes. “Hemos notado un aumento tanto del interés como de las demandas que se interponen”, confirma Montse Antolino, directora de Antolino advocats.La usucapión se produce de manera más habituales en poblaciones pequeñas, aunque también se da en ciudades Getty ImagesLa usucapión —que no es lo mismo que la ocupación ilegal o usurpación— es una figura originaria del derecho romano y recogida en el Código Civil que permite adquirir una propiedad tras haberla poseído durante mucho tiempo. Deben cumplirse una serie de requisitos para que se reconozca como propietaria a la persona que usucapida una vivienda u otro bien, como haberse comportado como su dueña de forma pública y haberlo poseído de manera ininterrumpida y pacífica, es decir, sin violencia, intimidación ni conflictos judiciales.Por tanto, ¿puede un ocupa recurrir a la usucapión para adueñarse legalmente de un inmueble? “No, salvo que nadie le haya denunciado”, aclara Antolino. Además, deberá quedar acreditada la posesión ininterrumpida mediante el pago de facturas de mantenimiento, IBI, comunidad y suministros; pero también “hay quien aporta justificantes de la empresa de pizzas a domicilio”, añade Martorell.El plazoEl ocupante puede regularizar su situación transcurridos entre 10 y 30 añosLa casuística de usucapión es variada. Sin embargo, por lo general, “se presenta la demanda en situaciones en las que el propietario legal se desentiende de un inmueble -urbano o rústico- y un tercero hace uso de él durante un tiempo prolongado”, explica el abogado. Y pone como ejemplo el caso real de una mujer que hereda el piso de sus padres, quienes lo habían comprado hacía 35 años ante notario por dos terceras partes porque uno de los propietarios no acudió el día de la firma. “La señora presentó una demanda judicial solicitando la usucapión de la parte que no era suya”, detalla el letrado.Casos como este evidencian que esta figura legal sirve para subsanar errores o irregularidades del pasado, pero también aquellas situaciones en las que alguien ha hecho un uso efectivo y continuado de una propiedad que nadie reclama. Montse Antolino lo ilustra con el siguiente ejemplo: “Una renta antigua propiedad de una persona que fallece sin sucesor. Van pasando los años y el inquilino se va haciendo cargo del inmueble” .Otro caso habitual en los pueblos es el del vecino que, además de trabajar su propio campo, termina labrando también el del colindante ante la ausencia prolongada de su propietario. Con el paso de los años, esa situación puede llevarlo a presentar una demanda de usucapión contra el titular registral de la tierra. También es frecuente que el dueño de un terreno vaya desplazando los mojones —las señales que delimitan una propiedad rural— para ganar superficie de forma paulatina y sin que nadie lo advierta, hasta que, con el tiempo, reclama la titularidad de la porción ocupada.Asimismo, este mecanismo permite adueñarse legalmente de una propiedad en un plazo de entre 10 y 30 años —dependiendo del caso y la comunidad autónoma— sin haber pagado su coste ni los impuestos relacionados con herencias, donaciones ni compraventas. Y la mayoría se ganan, según las fuentes jurídicas consultadas, aunque debe documentarse bien el derecho a adquisición en cada caso. “La gente cuando inicia este tipo de procedimiento es que tiene clarísimo que va a conseguirlo”, agrega Martorell. Por último, aconseja protegerse contra las demandas por usucapión a través de conocer al detalle la lista de propiedades, tanto las familiares como las propias. “Porque a menudo pasan generaciones que ni las visitan, y estas son las que con mayor facilidad acaban en manos del vecino”, avisa.Raquel Quelart (Barcelona, 1982) es licenciada en Periodismo por la UAB. Desde el 2009 forma parte de La Vanguardia donde escribe en la sección de Economía y presenta el podcast 'Bolsillo'. Autora del libro de finanzas 'Cuida tu bolsillo'