Immobilienmarkt Frankfurt: Deutlich weniger Büros vermietet

Nach den Rekordzahlen von 2025 hat das Jahr 2026 für den Frankfurter Büromarkt schlecht begonnen. Der Vermietungsumsatz liegt auf einem Tiefpunkt.Der Umsatz auf dem Frankfurter Markt für Büroflächen war im ersten Quartal 2026 so niedrig wie seit 2013 nicht mehr. Wäre eine Transaktion im Bankenviertel nicht zustande gekommen, sähe die Bilanz noch schlechter aus: Die DZ Bank hat das Gebäude „Fifty Avon“ an der Mainzer Landstraße in unmittelbarer Nachbarschaft ihres Westend Towers gekauft. Die Immobilie soll nach Plänen des Architekturbüros Caspar modernisiert werden und den aus mehreren Gebäuden bestehenden Campus des Zentralinstituts der Genossenschaftsbanken um rund 30.000 Quadratmeter erweitern.Damit entfällt ein großer Teil des Büroflächenumsatzes im ersten Quartal auf dieses Projekt. Insgesamt registrierte das Maklerunternehmen NAI Apollo Vermietungen und Ankäufe für den Eigenbedarf im Umfang von rund 64.000 Quadratmetern. Das ist ein Rückgang um fast 70 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2025. Zu berücksichtigen ist dabei, dass Anfang vergangenen Jahres große Anmietungen der Commerzbank und der ING die Umsätze in außergewöhnliche Höhen getrieben hatten. Aber auch der langjährige Mittelwert wurde in den ersten drei Monaten des Jahres 2026 um 40 Prozent unterschritten.Grund dafür ist nach Einschätzung von Konrad Kanzler, Forschungschef bei NAI Apollo, nicht, dass es zu wenig Interessenten gäbe. Die Nachfrage konzentriere sich aber auf Spitzenobjekte in zentraler Lage, wo das entsprechende Angebot fehle. Neue Projekte, die in den nächsten Jahren auf den Markt kämen, seien bereits nahezu vollständig vermietet oder wegen laufender Vertragsverhandlungen nicht mehr verfügbar. „Es bleiben kleinere Restflächen, die aber nicht ausreichen, um selbst Flächengesuche im mittleren Größensegment bedienen zu können“, sagt Michael Preuße, Vermietungschef bei NAI Apollo.Zwei neue Hotspots für BürosDas Maklerunternehmen JLL sieht neue Hotspots für Büroimmobilien an den Rändern des Bankenviertels entstehen. Suat Kurt, Leiter der JLL-Niederlassung Frankfurt, nannte der Nachrichtenagentur Bloomberg zwei Gebiete: die Bockenheimer Landstraße vom Opernplatz in Richtung Westend sowie das Areal rund um den Goetheplatz. Er erwartet, dass in den beiden Gebieten jeweils rund 50.000 Quadratmeter an Büroflächen auf den Markt kommen werden.Bewegung entsteht vor allem durch Umzüge: An der Bockenheimer Landstraße zieht die Kanzlei White & Case ein Haus weiter in den ehemaligen BHF-Turm, der momentan umfassend modernisiert wird. Der Asset-Manager Allianz Global Investors tauscht seine angestammten Büros am Odina-Bott-Platz mit neuen Räumen im modernisierten Fürstenhof am Rande des Bahnhofsviertels. Die Kanzlei Noerr zieht ebenfalls in den früheren BHF-Turm, sie ist derzeit noch im Gebäude Börsenstraße 1 zu Hause. Ein Stück weiter südlich werden die frühere Zentrale der Deutschen Bank am Roßmarkt und ein Büro- und Geschäftshaus am Goetheplatz um- beziehungsweise neu gebaut.Moderne Räume werden knapp„Wir rechnen mit einer hohen Nachfrage und Mietabschlüssen in den beiden Hotspots, auch deshalb, weil kaum Neubauten in den beiden Gebieten in der Pipeline sind“, sagt Kurt. Es gebe zwar viele projektierte Neubauten von Bürogebäuden in Frankfurt, doch die Finanzierungsbedingungen hätten sich in den vergangenen Jahren verschärft. Kreditgeber würden oft eine Vorvermietung von 50 Prozent oder sogar mehr verlangen, wodurch es schwerer werde, Bauprojekte zu realisieren.NAI Apollo rechnet damit, dass in diesem Jahr 120.000 Quadratmeter Bürofläche in Neubauten fertiggestellt werden. Davon seien nur noch 63.500 Quadratmeter verfügbar, 40.000 Quadratmeter davon am Kaiserlei in Offenbach. 2027 werde das Fertigstellungsvolumen unter die Marke von 100.000 Quadratmetern fallen.Im Bankenviertel liegt der Leerstand nach Angaben von Kurt derzeit bei rund sechs Prozent, in besonders hochwertigen Gebäuden sogar nur bei 2,5 Prozent. Anders sieht es in weniger attraktiven Lagen aus. Insgesamt ist der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt laut NAI Apollo innerhalb eines Jahres um 40.000 Quadratmeter gestiegen. 1,3 Millionen Quadratmeter stünden kurzfristig zur Verfügung, die Leerstandsquote liege jetzt bei 11,3 Prozent.Für den weiteren Jahresverlauf sind die Makler optimistisch: „Wir rechnen auch für 2026 mit Bürovermietungen in Frankfurt, die über dem langjährigen Durchschnitt liegen“, sagt Kurt. Auch NAI Apollo sieht eine konstante Nachfrage nach hochwertigen Räumen, macht aber eine Einschränkung: Ein länger anhaltender Krieg in Nahost könne dazu führen, dass die Marktakteure wieder vorsichtiger würden.