Construir vivienda en España es un 12,5% menos rentable que en Europa y los impuestos se comen ya el 30% de los costes

Actualizado S�bado, 11 abril 2026 - 03:07�Qu� podr�a ser m�s rentable que construir viviendas en un mercado donde la demanda est� m�s viva que nunca y los anuncios no duran ni un d�a en los portales? En teor�a, la econom�a nos dice que ante la escasez, aumentar la producci�n es la respuesta. En un mercado normal. Pero el mercado inmobiliario espa�ol no es normal, o al menos no lo ha sido en los �ltimos a�os cuando la brecha entre hogares y viviendas terminadas ha crecido hasta las 734.000 unidades, seg�n c�lculos de CaixaBank Research. La pr�ctica nos dice que, en realidad, 68 actividades econ�micas generan m�s retorno hoy que construir edificios, incluso si el mercado est� en crisis y con los precios rompiendo r�cords cada mes.Este incremento en el precio relativo de la vivienda no ha llegado a los constructores. De hecho, la rentabilidad de la construcci�n de este tipo de inmuebles se encuentra en n�meros negativos (-0,1%) frente a otras actividades econ�micas y solo supera a apenas nueve. El Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hesp�rides compar� la rentabilidad del activo neto menos el coste de financiaci�n de los pasivos de las 78 actividades econ�micas que recoge el Banco de Espa�a y revela que actividades como el transporte a�reo (25,8%), los servicios de informaci�n (16,5%) y la reparaci�n de ordenadores, efectos personales y artes de uso dom�stico (13,8%) generan -significativamente- m�s retorno que construir edificios.Y es que este sector no se enfrenta a un solo obst�culo, sino a un conjunto de factores que frenan las gr�as. El origen est� en un sistema de planeamiento altamente intervenido donde "la escasez de suelo es artificial, responde fundamentalmente a decisiones normativas y no a una limitaci�n f�sica real", asegura Santiago Calvo, doctor en Econom�a y profesor en la Universidad de las Hesp�rides. Esto quiere decir que la rigidez administrativa provoca que el desarrollo completo de un proyecto, desde la planificaci�n hasta la entrega, pueda extenderse entre 10 y 15 a�os. Y no solo es el tiempo, sino el aumento del precio de esta misma regulaci�n. Mientras que en 2005 el coste de ejecuci�n material se situaba en torno a los 635 euros por metro cuadrado, en la actualidad esta cifra se ha incrementado hasta alcanzar los 1.323 euros por metro cuadrado.A esto se le a�ade un elemento poco considerado, pero con un peso muy grande desde el suelo hasta la venta: la carga tributaria. Seg�n la Confederaci�n Nacional de la Construcci�n (CNC), el conjunto de impuestos, tasas y cargas urban�sticas representa habitualmente el 30% del precio de venta de una vivienda nueva. El bloque de tributos y tasas que soporta directamente el ciclo promotor durante la construcci�n oscila entre el 15% y el 17% del precio final. "Una presi�n fiscal elevada y poco predecible act�a como barrera de entrada y reduce la elasticidad de la oferta, especialmente en mercados con suelo escaso", advierte la patronal.Todo eso no solo retrasa los proyectos y aumenta la brecha frente al r�pido crecimiento de los hogares, sino que impacta de lleno en la eficiencia financiera de las compa��as. Seg�n el informe Perspectivas y rentabilidad del sector inmobiliario realizado por BBVA Research, la reducida rentabilidad actual se explica, en gran parte, por una "baja rotaci�n de activos" y un "elevado peso de los recursos propios" en la financiaci�n de los proyectos. En un sector donde los tiempos de desarrollo de suelo son tan inciertos, las empresas se ven obligadas a mantener "suelos ociosos" y activos inmovilizados durante a�os, lo que hunde su eficiencia operativa.Esta incertidumbre regulatoria y la lentitud administrativa act�an como un freno para la financiaci�n externa, condicionando negativamente el apalancamiento de las constructoras. Al no poder financiarse de forma �ptima por el riesgo que perciben los prestamistas ante proyectos que pueden tardar una d�cada en ver la luz, los promotores deben inmovilizar su propio capital durante ciclos interminables. Esto explica por qu� la rentabilidad financiera (ROE) en Espa�a -que apenas alcanz� el 4,1% en 2024- se sit�a "sensiblemente por debajo de lo que se observa en otros pa�ses europeos", un 12,5% menos que la media UE.Adicional a esto, la formaci�n bruta de capital fijo vinculada al sector se encuentra notablemente estancada muy lejos de las cotas alcanzadas en el pasado. En el conjunto inversor, los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo reflejan que la participaci�n de la construcci�n ha descendido desde el 20% que lleg� a representar en la �poca de la burbuja inmobiliaria hasta valores actuales cercanos al 10%. La contracci�n es especialmente visible en la inversi�n en vivienda, que se sit�a en el 5,6% del PIB, lo que supone menos de la mitad del m�ximo hist�rico del 12,4% de 2006. "Con estos datos de rentabilidad no es de extra�ar que la construcci�n de vivienda apenas se haya incrementado en los �ltimos a�os. Esto implica que la escasez relativa de vivienda no va a ser solucionada en el medio plazo", lamenta Calvo.A este escenario se suman otros cuellos de botella operativos, como la saturaci�n de las infraestructuras b�sicas, un problema que a�ade capas de retraso a un proceso ya lento. El �ltimo an�lisis sectorial de CaixaBank Research, con datos de Red El�ctrica (REE) y el primer mapa de capacidad de acceso de la demanda a la red de transporte, indica que la capacidad de la red el�ctrica se ha convertido en un obst�culo cr�tico, ya que "en torno al 75% de los nudos de la red se encuentran saturados o sin capacidad disponible", precisamente en las �reas de mayor demanda residencial. Este d�ficit t�cnico tiene un impacto directo en la cuenta de resultados, es decir, al ser la conexi�n el�ctrica un requisito indispensable para la concesi�n de licencias, la saturaci�n de la red genera �retrasos en la ejecuci�n de nuevos proyectos� que las empresas deben costear con recursos propios inmovilizados durante m�s tiempo del previsto.Mientras tanto, para absorber el d�ficit existente, Espa�a tendr�a que producir alrededor de 330.000 viviendas anuales durante los pr�ximos cinco a�os para absorber el d�ficit existente, es decir, cuadruplicar el ritmo actual de finalizaci�n de viviendas. Todo esto en un contexto de altos costes de materiales -que se han visto afectados por la escalada del conflicto en Ir�n- y la escasez de mano de obra, sobre todo la cualificada, que compromete al relevo generacional. En este �ltimo punto, Calvo indica que "la falta de productividad del sector tambi�n se alimenta de su estructura empresarial" porque el empleo de la construcci�n se concentra en microempresas y firmas muy peque�as. En Espa�a, estas tienden a tener una rentabilidad menor que las grandes empresas, en la mayor�a de sectores de actividad, apunta BBVA Research. A nivel europeo, las rentabilidad de las grandes empresas espa�olas est� m�s pr�xima a las de sus hom�logas europeas, mientras que en el caso de las pymes, el diferencia negativo es m�s elevado.