Rhein-Main-Region: Was Immobilien jetzt wirklich wert sind

Betrachtet man die Immobilienangebote im Internet, so scheinen die Preise für Wohnungen und Häuser wieder zu steigen. Makler aber stellen fest: In Kaufverträgen stehen oft deutlich niedrigere Beträge.Wer Experten nach ihrer Einschätzung der Lage auf dem Markt für Wohnimmobilien in der Rhein-Main-Region fragt, bekommt unterschiedliche Antworten. Die großen Immobilienportale zum Beispiel melden auf der Basis ihrer Inserate einen weiteren Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. Laut Immoscout24 sind die Preise für Bestandswohnungen in Frankfurt im ersten Quartal 2026 um vier Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. 5400 Euro je Quadratmeter werden demnach im Schnitt verlangt. Die Nachfrage in den großen Städten sei im März deutlich höher gewesen als im Vorjahr.Etwas differenzierter sieht es Helmut Christmann. Der Makler aus Kelkheim ist Vorsitzender der Immobilienbörse bei der Frankfurt" class="entity-link entity-organization" data-entity-id="109329" data-entity-type="organization">IHK Frankfurt, die den Markt in Frankfurt, im Hochtaunuskreis und im größten Teil des Main-Taunus-Kreises im Blick hat. Die Nachfrage habe noch nicht wieder das Niveau von vor fünf oder sechs Jahren erreicht, sagt er. Auch hält er die Durchschnittspreise aus den Immobilienportalen für wenig aussagekräftig. „Rückschlüsse auf den Wert einzelner Immobilien sind damit nicht möglich.“ In der Praxis stünden im Kaufvertrag oft niedrigere Preise als im Inserat. Seiner Erfahrung nach ist eine Differenz von 20 bis 30 Prozent realistisch.Das liege unter anderem daran, dass sich viele Verkäufer an dem von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwert orientierten. Dieser Wert sei aber nur ein Durchschnitt für eine bestimmte Zone. Er berücksichtige nicht, dass ein Haus am Waldrand mehr wert sein könne als eine identische Immobilie an einer lauten Durchgangsstraße. Oft machten Eigentümer die Erfahrung, dass sie zu Abschlägen bereit sein müssten, damit ein Verkauf zustande komme. Heute würden wesentlich weniger Immobilien verkauft als noch vor einigen Jahren; für Christmann ist das ein klares Indiz dafür, dass viele Objekte zu den gewünschten Preisen nicht marktfähig sind.Sanierungsstau drückt die PreiseEine Rolle spiele auch der sehr unterschiedliche energetische Zustand bei Bestandsimmobilien, der heute ein zentraler preisbildender Faktor sei. Bei gleicher Lage, gleicher Wohnfläche und gleichem Baujahr könne es je nach Stand der Modernisierung Preisunterschiede von 20 bis 40 Prozent geben. „Viele Kaufinteressenten haben Angst vor dem Sanierungsaufwand“, berichtet der Makler. Nur wenige seien in der Lage, ein Haus selbst zu modernisieren. Bei besonders schlecht gedämmten Immobilien könne es auch passieren, dass die Bank die Finanzierung ablehne.Wegen der erschwerten Kreditvergabe und hoher Anforderungen an das Eigenkapital könnten viele Haushalte kein Wohneigentum bilden, sagte Christmann aus Anlass der Veröffentlichung des Wohnimmobilienberichts der IHK. Wer aber den Traum vom Eigenheim aufgeben muss, bleibt Mieter. „Das erhöht den Druck auf den Mietwohnungsmarkt zusätzlich“, so Christmann.Die Mitglieder der Immobilienbörse – darunter Makler, Sachverständige, Bauträger und Banken – sehen in den meisten Segmenten stabile Preise. Allerdings ist die Entwicklung je nach Lage sehr unterschiedlich, was sich allein bei einer genauen Betrachtung der Preise in Frankfurt zeigt: Während im Westend Spitzenpreise von fast 12.000 Euro je Quadratmeter erzielt werden, sind Eigentumswohnungen im Riederwald oder in Fechenheim schon für 3400 Euro je Quadratmeter zu haben.Das Kiel Institut für Weltwirtschaft hat kürzlich festgestellt, dass sich die Schere zwischen Stadtzentren und Randlagen wieder öffnet. Nachdem die Preise in zentralen Lagen in den vergangenen Jahren besonders stark gesunken seien, seien sie dort zuletzt wieder überdurchschnittlich gestiegen. In Frankfurt seien die durchschnittlichen Preise in den teuersten Vierteln um 85 Prozent höher als in den günstigsten.„Mietpreisentwicklung ist kein Marktversagen“Ähnlich verhält es sich bei den Mieten. Laut einer Studie des Frankfurter Unternehmens Immoconcept konzentrieren sich die hohen Mieten auf zentrale Stadtteile wie Westend, Nordend und Sachsenhausen. Geschäftsführer Bernd Lorenz führt das auf das knappe Angebot und die starke Nachfrage gut verdienender Beschäftigter aus der Finanzbranche zurück. „Die Mietpreisentwicklung in Frankfurt ist kein Marktversagen, sondern das Ergebnis eines jahrelangen politisch mitverursachten Angebotsdefizits.“Im Taunus sind die Kaufpreise nach Einschätzung der IHK-Immobilienbörse weitgehend stabil. Grundsätzlich gilt: Je näher ein Haus oder eine Wohnung zu Frankfurt und den großen Verkehrsachsen liegt, desto teurer ist es. Bei Eigentumswohnungen liegt das Spektrum der Quadratmeterpreise zwischen 1150 Euro in Weilrod und 4000 Euro in Bad Homburg oder Kronberg.Einfamilienhäuser gibt es in Grävenwiesbach schon für 265.000 Euro, während in Bad Homburg in der Spitze 2,4 Millionen Euro erzielt werden. Bei den Mieten hat sich die Lage nach Einschätzung der Experten in beiden Kreisen beruhigt. Steigerungen seien nur in einzelnen Gemeinden wie Kelkheim, Schwalbach, Liederbach und Kriftel festzustellen.Betrachtet man Südhessen und den Raum Mainz großräumiger, ergibt sich ein klarer Trend, wie aus einer Übersicht von Stephan Metz hervorgeht. Der Geschäftsführer des Sachverständigenbüros Metz & Schiebel in Wiesbaden sowie der Immobiliengesellschaft der Volksbank Darmstadt Mainz stellt in allen Städten und Kreisen eine Steigerung der Kaufpreise für Bestandswohnungen um mehr als 55 Prozent innerhalb der vergangenen zehn Jahre fest. Im Kreis Bergstraße liegt das Plus sogar bei mehr als 70 Prozent. Dennoch sind Wohnungen dort noch für Quadratmeterpreise von etwa 3000 Euro zu bekommen. In den vergangenen drei Jahren haben sich die Kaufpreise laut Metz kaum noch nach oben bewegt, in Frankfurt stagnierten sie seinen Zahlen zufolge.Günstig im Vergleich zu MünchenIm Vergleich zu München, wo längst Quadratmeterpreise jenseits der 10.000-Euro-Marke üblich sind, ist die Rhein-Main-Region immer noch günstig. Nach Einschätzung von Metz ergeben sich dadurch Chancen für Kapitalanleger. Das Gebiet zwischen Frankfurt, Darmstadt und Mainz biete attraktivere Einstiegsmöglichkeiten und bessere Renditechancen. „Die Preise sind weniger stark ausgereizt, und mehrere wirtschaftliche Zentren tragen zur Stabilität bei“, erklärt er. Vor allem in den Landkreisen seien gute Renditen zu erzielen.Die Zukunftsaussichten schätzt Metz für Kapitalanleger gut ein. Wegen des anhaltenden Bevölkerungswachstums und des knappen Neubauangebots bleibe die Nachfrage nach Wohnraum in der Region groß. In der Folge würden die Mieten weiter steigen. Sie entwickelten sich zunehmend zum zentralen Treiber für die Immobilienpreise.Trotz dieser Aussichten fließt nach Erkenntnissen der IHK-Immobilienbörse das Sparvermögen nicht in langfristige Investitionen wie Immobilien. Es gebe eine „ausgeprägte Zurückhaltung, die nicht nur auf höhere Finanzierungskosten, sondern auch auf wirtschaftliche Unsicherheit und ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis vieler Haushalte zurückzuführen ist“. Die Experten halten deshalb Anreize wie verbesserte Kreditkonditionen und Steuererleichterungen für nötig. Helmut Christmann sagt: „Aus Sicht der Frankfurter Immobilienbörse braucht es nun zügig politische Impulse, um Investitionen wieder zu erleichtern und die Bautätigkeit zu beleben.“