La España vaciada acumula el 45% del total de casas vacías: "Si resolvemos la vivienda aquí, resolvemos también parte del problema de las ciudades"

Para resolver la crisis habitacional, "lo que tenemos que hacer es que ni un solo metro cuadrado del parque inmobiliario actual se eche a perder", dec�a el Comisario de Energ�a y Vivienda de la Comisi�n Europea, Dan Jorgensen, a finales del a�o pasado, lo que sugiere poner la mirada en las viviendas que permanecen vac�as... algo que en Espa�a puede ser complicado, sobre todo porque el 45% de ellas se encuentran en zonas que se enfrentan a la temida despoblaci�n. La llamada Espa�a vaciada.La �ltima cifra oficial que public� el Instituto Nacional de Estad�stica (INE) sobre cuantas viviendas vac�as fue con el Censo de Poblaci�n y Viviendas de 2021, con el contexto de la emergencia sanitaria, y las situ� en 3,8 millones. Con este dato, las administraciones y otros actores del mercado inmobiliario han apuntado la movilizaci�n de estas casas, a atrav�s de incentivos a los peque�os propietarios para que las pongan en el mercado de alquiler residencial, como una soluci�n al problema de acceso habitacional."El razonamiento parece sencillo. Si hay millones de casas sin uso, el problema no es de oferta, sino de acaparamiento", explica Santiago Calvo, doctor en Econom�a y profesor en la Universidad de las Hesp�rides. "Sin embargo, un an�lisis m�nimamente riguroso de los datos revela que esa conclusi�n es profundamente err�nea". Desde la estad�stica de 2021, los municipios de menos de 1.000 habitantes acumulaban una tasa de vivienda vac�a del 32,4% sobre su stock total, mientras que los de entre 1.000 y 10.000 habitantes, la proporci�n era del 21,6%. Por el contrario, las ciudades de m�s de 250.000 solo conten�an el 10,5% del total de casas vac�as. Aunque el INE no volvi� a publicar una estad�stica al respecto, la demanda en los n�cleos urbanos, como Madrid y Barcelona, no ha parado de crecer haciendo de encontrar una casa una tarea casi imposible.Este desequilibrio territorial sugiere que la vivienda vac�a en Espa�a no es "un recurso desaprovechado", se�ala Calvo, sino "un reflejo del declive demogr�fico". Al cruzar los datos del INE con la Estad�stica Continua de Poblaci�n desde el 2021 al 2025 y datos del Ministerio de Vivienda, la provincia que m�s porcentaje de viviendas vac�as tiene es Orense, con un 42,7%, seguido de Lugo con 36,3%, Ciudad Real con el 27,7% y Zamora con el 25,7%. Las 10 provincias con m�s casas desocupadas est�n dentro de lo que se llama la Espa�a vaciada: como Teruel, Segovia, Soria y Cuenca.Mientras tanto, Madrid (3,4%), Bizkaia (4,8%), Araba (5,3%) y Barcelona (5,6%) ocupan los �ltimos lugares del listado. De los grandes mercados, M�laga registra un 13,5%, Alicante mantiene un porcentaje de 12,3% y Sevilla del 9,7%, que son zonas donde m�s presi�n de la demanda hay. Seg�n Calvo, las estad�sticas de poblaci�n indican que "los municipios con mayor porcentaje de vivienda vac�a son, precisamente, los que pierden poblaci�n", y aunque este tipo de inmuebles han ido disminuyendo desde 2021 -cuando representaban el 14,4% del stock- hasta 2025 en un 12,2% del total, en las zonas donde m�s proporci�n hay "no hay demanda para ocuparla, y dif�cilmente la habr�", asegura.Incluso dentro de los mismos municipios rurales y poco pobladas, el porcentaje de viviendas vac�as crece en aquellos que est�n fuera de la capital. Por ejemplo, Daniel Fern�ndez, profesor de la Universidad de las Hesp�rides, en el estudio Impuesto a la vivienda vac�a: �soluci�n a la crisis habitacional?, calcula que en Orense, la capital tiene alrededor de 22,1% de las casas desocupadas, mientras que el resto de la provincia tiene el 50,8%. Lo mismo sucede con Lugo, con el 17,1%en la capital y el 43,5% en el resto del territorio de la provincia.Aun as�, el Gobierno activ� con la pol�mica Ley de Vivienda de 2023 algunas medidas para las casas que se mantienen desocupadas, como recargos entre el 50% y el 150% sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellos que mantengan sin alquilar por un periodo superior a dos a�os "de forma continuada y sin causa justificada", recoge la normativa. "Penalizar la vivienda vac�a en ciudades donde la tasa apenas llega al 7% no va a generar un volumen de oferta significativo", sostiene Calvo, mientras que hacerlo en los municipios rurales con m�s porcentaje "carece de sentido, porque el problema all� no es la vivienda, sino la ausencia de actividad econ�mica y poblaci�n".Precisamente, Palencia es una de las zonas que acumula un porcentaje de casas vac�as por encima de la media nacional (12,2%), con el 15% del total. En el centro de la provincia y a cerca de 20 kil�metros de la ciudad de Palencia se encuentra Paredes de Nava, un municipio de aproximadamente 1.927 habitantes que intenta luchar contra la despoblaci�n. "Hay muchas viviendas que necesitan reparaci�n, hay una inversi�n muy grande y la rehabilitaci�n suele ser costosa", detalla a EL MUNDO Luis Calder�n, alcalde de Paredes de Nava. Por ejemplo, a�n quedan viviendas con un valor patrimonio arquitect�nico, algo que suele pasar mucho en pueblos rurales que han perdido poblaci�n, que "suelen ser casas grandes con materiales de piedra o adobe que si en el momento en el que se abandona, entra agua por el tejado y la casa se va arruinando", explica.Viviendas en el municipio de Paredes de Nava (Palencia).Luis Calder�nEn este sentido, la Federaci�n Espa�ola de Municipios y Provincias (FEMP) advierte que la falta de rehabilitaci�n en los pueblos, m�s all� del laberinto administrativo y los retrasos en las licencias, "tiene que ver con el elevado coste" de este proceso "sin garantizar las condiciones de una vivienda nueva, adem�s del abandono paulatino de las zonas rurales", indican fuentes de la FEMP. De hecho, en enero del a�o pasado, el presidente de Gobierno, Pedro S�nchez, hab�a adelantado la puesta en marcha de un programa de ayudas a la rehabilitaci�n de viviendas vac�as para destinarlas posteriormente al alquiler asequible durante al menos cinco a�os, aunque finalmente la medida no ha llegado a aprobarse.Por otro lado, Calder�n apunta otro factor que no suele ser considerado, pero que sigue sumando viviendas vac�as al territorio: aquellas propiedades que se encuentran inmersas en procesos de "laberintos de herencias". En muchos casos, al haber pasado por varias generaciones y varios a�os sin que el proceso se resuelva, �ya ni siquiera pagan impuestos porque no se sabe de quienes son�, cuenta el alcalde del municipio. As�, el mantener este tipo de inmuebles afectan a la econom�a local, sobre todo en las zonas que ya pierden poblaci�n y peso del mercado laboral, adem�s del deterioro del entorno y el bloqueo de la oferta. "Si resolvemos la vivienda aqu�, resolvemos parte del problema de las ciudades", asegura.El problema en la ciudadCalvo mantiene que el problema de las viviendas vac�as no es homog�neo ni "resoluble con intervenci�n coercitiva". En las grandes ciudades -que mantienen los niveles m�s bajos de propiedades desocupada- el problema de acceso a la vivienda es m�s de oferta insuficiente que de stock mal utilizado. Por esto, "la soluci�n pasa por facilitar la construcci�n de vivienda nueva" donde se concentra la mayor presi�n de la demanda a trav�s de la agilizaci�n de licencias, la simplificaci�n de la regulaci�n urban�stica, la liberaci�n del suelo y la reducci�n de costes burocr�ticos "que encarecen y ralentizan la promoci�n", demandas que el sector de la construcci�n viene haciendo desde hace varios a�os a causa de la creciente inseguridad jur�dica actual que le ha quitado rentabilidad a la actividad y ha retrasado varios proyectos, incluyendo aquellos vinculados a viviendas asequibles para el colectivo m�s vulnerable que ha sido desplazado del mercado inmobiliario por las fuertes subidas de precios.Este es un aspecto que va en l�nea con lo propuesto por la FEMP en la Gu�a de recomendaciones en materia de vivienda, que ha presentado la presidenta de la federaci�n Mar�a Jos� Garc�a-Pelayo en el Senado, donde proponen "restringir al m�ximo" los expedientes que requieren una licencia tradicional, que en algunos casos pueden demorarse m�s de dos a�os, un tiempo superior incluso al de la propia ejecuci�n de la obra.La federaci�n se�ala a la "declaraci�n responsable" como la llave definitiva para movilizar el stock. Este mecanismo permitir�a que las peque�as reformas, muchas en viviendas vac�as, se activen de forma inmediata y bajo la responsabilidad del promotor, para evitar que los proyectos queden paralizados en las oficinas municipales, entre otras medidas que incluyen el uso de tecnolog�a para agilizar los procesos y reducir los tr�mites burocr�ticos. Al mismo tiempo, subraya la necesidad de una coordinaci�n estrecha con las Diputaciones Provinciales al existir muchos pueblos peque�os carecen de servicios de urbanismo potentes para gestionar estos procesos. Para Calvo, insistir en la cifra de las 3,8 millones de viviendas desocupadas para aplicar medidas generales para todo el territorio "en el mejor de los casos, un error de diagn�stico. En el peor, una coartada para evitar las reformas de oferta que realmente hacen falta".Viviendas en el municipio de Paredes de Nava (Palencia).Luis Calder�nPor otro lado, los municipios que se enfrentan al fen�meno de las viviendas vac�as a causa de la despoblaci�n tambi�n han puesto en marcha varias iniciativas para paliar sus efectos en las zonas rurales seg�n sus propias necesidades y reducir, en parte, la presi�n de las grandes ciudades, mezclando una alternativa habitacional con oportunidades de empleo en el medio rural. En Paredes de Nava, el ayuntamiento ha logrado activar aquellas casas que estaban vac�as pero a�n se mantenian en buen estado. El alcalde Luis Calder�n explica que las han puesto en contacto con la demanda de nuevos "pobladores" que se decantan por las actividades laborales que les ofrece el territorio rural, con lo que se han conseguido alquilar de 45 a 50 viviendas a nuevos vecinos dentro del programa de repoblaci�n. A trav�s de la colaboraci�n p�blico-privada, el gobierno local trabaj� con tuTECHO, una sociedad inmobiliaria que adquiere y recupera viviendas vac�as en municipios rurales, para movilizar 11 alquileres a personas vulnerables que encuentran una oportunidad de trabajo en el municipio. As�, Paredes de Nava lucha contra la despoblaci�n, ya que casi han logrado llegar a los 2.000 habitantes, al tiempo que moviliza la oferta en condiciones y mueve la econom�a local.Eso s�, por la tipolog�a que predomina en el territorio, Calder�n apunta que "ahora lo que queda pr�cticamente en venta son viviendas que necesitan rehabilitaci�n", aquellas que requieren de un presupuesto mucho m�s grande y corresponden a "otro tipo de perfil y no del repoblador tradicional". Adem�s, el ayuntamiento carece de un mecanismo legal para actuar sobre las casas "que no son de nadie" -por ejemplo las mencionadas en un laberinto de herencias o las que no tienen un propietario.En este sentido, entra nuevamente el efecto de la regulaci�n actual en las necesidades de cada territorio. Calder�n sostiene que "habr�a que habilitar un procedimiento para que la administraci�n pueda acceder a esas viviendas que no est�n siendo utilizadas ni arregladas", adem�s de que sea una medida que les permita actuar con rapidez para ponerlas a disposici�n de proyectos repobladores, como el que tiene su municipio, o para resolver la necesidad habitacional de j�venes o de la poblaci�n m�s vulnerable que no puede acceder a una propiedad en las grandes ciudades.Paredes de Nava es un ejemplo de los municipios que concentran gran porcentaje de viviendas vac�as, pero el territorio rural ha promovido en los �ltimos a�os el "vencer la creencia de que el bienestar solo se encuentra en las ciudades". Esta es la narrativa que maneja el Congreso Nacional de Desarrollo Rural y Despoblaci�n, que se celebrar� esta semana en Huesca, organizado por la FEMP, y tiene como objetivo evaluar los mecanismos para luchar contra el reto demogr�fico y sus consecuencias.